9 rzeczy, które musisz wiedzieć przed kupnem mieszkania

Zakup mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym (od dewelopera), jak i na rynku wtórnym to dla wielu osób przedsięwzięcie kojarzące się ze stresem, pułapkami i poczuciem ryzyka. Dlatego przygotowaliśmy zestawienie rzeczy, które warto wiedzieć zanim kupimy wymarzone lokum.

1. Dlaczego kupujemy mieszkanie?

Wbrew pozorom odpowiedź na pytanie – „Dlaczego kupujemy mieszkanie” nie jest ani oczywista, ani prosta. Podstawową różnicą jest to, czy nabywamy nieruchomość dla siebie, czy jako lokatę kapitału. Od tego, a nie tylko zasobności naszego konta zależy szereg decyzji. Jeśli kupujemy dla siebie, to warto zastanowić się, czy mieszkanie jest dla nas docelowe, czyli chcemy w nim spędzić życie, czy planujemy za kilka lat zmienić je na większe, mniejsze, albo położone w innej dzielnicy, mieście lub kraju. Te wszystkie kwestie wpływać będą przede wszystkim na omówioną poniżej lokalizację. Ale przesądzają także o wielkości mieszkania – skoro mamy mieszkać w nim dłużej, powinno być raczej większe, lepiej wyposażone i o wyższym standardzie. Jeśli chcemy spędzić w nim tylko parę lat, może nie warto płacić za dodatkowe gadżety, czy widok za oknem.

Podobne pytania pojawiają się, gdy zakup ma charakter inwestycyjny. Po pierwsze, czy jest to przede wszystkim długoterminowa lokata kapitału, a może okazja, by szybko pomnożyć posiadane środki. W każdym z przypadków inaczej będziemy podchodzić zarówno do kwestii lokalizacji, jak i stanu technicznego mieszkania. Jeśli planujemy zarabiać na wynajmie możemy sobie pozwolić na zainwestowanie większej kwoty w zmodernizowanie lokalu – pieniądze będą do nas wracać w dłuższej perspektywie. Warto jednak zadać sobie pytanie, czy będziemy szukać stałych najemców, czy może planujemy związanie się z którymś z portali zajmujących się wynajmem krótkoterminowym. Jeśli jednak chcemy szybkiego dochodu i zrobienia tzw. flipa (kupienia tanio mieszkania, przeprowadzenia lekkiego remontu i sprzedania nieruchomości) każdy dodatkowy nakład na modernizację obniży nasz potencjalny zysk.

2. Lokalizacja

Jeśli wiemy dlaczego kupujemy mieszkanie, warto zastanowić się jak możemy ten cel lub cele umieścić w przestrzeni. Bo jeśli kupujemy dla siebie, ale na stosunkowo krótki okres, to warto brać pod uwagę tylko najważniejszą dla nas kwestię – bliskość pracy, uczelni, czy miejsca, w którym lubimy odpoczywać. Jeśli jest to dla nas miejsce docelowe trzeba zastanowić się jak będzie nam służyć nie tylko teraz, ale i za 20 lat. Warto sobie wyobrazić siebie nie tylko w mieszkaniu, ale i w jego otoczeniu za dekadę, lub dwie. Ludzie młodzi powinni myśleć więc nie tylko o bliskości ulubionej restauracji z ramenem, czy kina, ale także o parku, do którego pójdą z małym dzieckiem i przedszkola, którego będą szukać za kilka lat. Z kolei osoby dojrzałe wybierając mieszkanie na 4 piętrze, w kamienicy bez windy powinnen brać pod uwagę, że z czasem ich sprawność fizyczna będzie spadać i to co dziś wydaje się kwestią mało istotną stanie się codzienną bolączką. Osobną kwestią jest powiązanie lokalizacji z codzienną komunikacją na trasie dom-praca-szkoła-sklepy. Można  by napisać książkę o osobach, które parę lat temu w pogoni za „domkiem z ogródkiem” wyprowadzały się poza granice wielkich miast, a dziś spędzają czas w gigantycznych korkach zamiast na swoim trawniku. Postępująca suburbanizacja połączona z nieustającym wzrostem liczby samochodów stała się czynnikiem wprost mającym wpływ na koszty życia. Przy planowaniu więc w dłuższej perspektywie także dostępność komunikacyjna powinna być priorytetową kwestią do rozpatrzenia.

Podobnie jak w wypadku zakupu na własne potrzeby dla inwestycji lokalizacja ma znaczenie. Nie tylko z powodu ceny – w tzw. lepszych dzielnicach mieszkania są zwyczajnie droższe, ale także ich wartość z reguły szybciej rośnie. Jeśli chcemy zarabiać na wynajmie krótkoterminowym lokal musi być w miejscu atrakcyjnym dla podróżujących w celach turystycznych, lub biznesowych, a najlepiej dla obu tych grup. Nikt bowiem nie będzie chciał wynajmować mieszkania na weekend położonego daleko od wszelkich atrakcji. I odwrotnie – lokal, który ma służyć najemcom długoterminowym powinien być w miejscu dla nich atrakcyjnym, na przykład w pobliżu dużej uczelni, lub dzielnicy biznesowej.

3. Stan

Jeśli kupujemy na rynku pierwotnym koniecznie powinniśmy sprawdzić z jakim wyposażeniem otrzymamy lokal. Nie ma w tej kwestii żadnych obowiązujących standardów, a pojęcie „stan deweloperski” jest bardzo pojemne. W obecnych realiach zakup w standardzie deweloperskim oznacza konieczność wydania kolejnych dziesiątków tysięcy złotych, by móc zamieszkać. Mieszkania na rynku wtórym z reguły są do zamieszkania od razu, ale konsekwencje nie sprawdzenia przynajmniej kilku istotnych elementów będziesz ponosić w przyszłości. Nie mówiąc już o tym, że to gorszy stan techniczny mieszkania, może być niezłą dźwignią negocjacyjną, kiedy będziemy ustalać ostateczną cenę zakupu. Sprawdzamy więc stan instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej, stan techniczny okien, drzwi oraz ścian i podłóg. Jeśli dotychczasowy właściciel zostawia nam sprzęty, czy meble nie zaszkodzi sprawdzić także w jakiej są kondycji. Czasem sprzedawcy próbują zaoszczędzić na kosztach sprzątania pozostawiając rozpadające się szafy, czy dogorywające kuchenki.

4. Koszty funkcjonowania

Rosnące wciąż koszty energii elektrycznej, ogrzewania, czy gazu zmuszają właścicieli mieszkań do zwracania coraz większej uwagi, na składowe opłat za korzystanie z lokalu. Warto przy tym nie tylko sprawdzić, czym mieszkanie jest ogrzewane, ale także czy budynek jest ocieplony. Niezmodernizowany blok i szybko drożejące źródło ogrzewania to przepis na duże kłopoty finansowe w nieodległej przyszłości. Niebagatelną kwotę w budżetach domowych zaczynają odgrywać koszty wywozu śmieci. Warto sprawdzić wedle jakich zasad obliczana jest stawka usunięcia śmieci i wziąć pod uwagę licząc całościowe koszty.

5. Stan prawny nieruchomości

Zanim trafimy przed oblicze notariusza warto sprawdzić stan prawny lokalu, który planujemy kupić. Ukryte między paragrafami nieścisłości, często oznaczają rosnące koszty, albo wręcz kłopoty z dysponowaniem swoją własnością. Niestety w obecnej rzeczywistości prawnej dokumentacja sprawia kłopoty nawet doświadczonym nabywcom. Do najważniejszych aktów prawnych, do których warto zajrzeć należy oczywiście podstawa nabycia mieszkania, wypis z księgi wieczystej i dokument potwierdzający, że mieszkanie nie jest zadłużone oraz zaświadczenie o tym, że lokal nie jest w środkach trwałych przedsiębiorstwa. Warto również upewnić się, kto jest zameldowany w mieszkaniu i czy lokal nie jest wynajmowany. Niektóre kwestie mogą być wyjaśnione w chwili zawierania umowy, ale nie zaszkodzi o nie zapytać. Lista dokumentów jest o wiele dłuższa, warto więc się zastanowić, czy nie poprosić o pomoc doświadczonego pośrednika obrotu nieruchomościami, który już wiele takich transakcji przeprowadził i pomoże ograniczyć ryzyko utonięcia w papierologii.

6. Koszty zakupu

Z reguły to kupujący ponosi wszelkie koszty procedur formalnych towarzyszących zakupowi mieszkania. Oznacza to, że musimy być gotowi na wniesienie opłat notarialnych wynikających z ustawy, jak i pokrycia kosztów pracy samego notariusza. Warto także jak najszybciej ubezpieczyć kupowany lokal zabezpieczając swoją inwestycję.

7. Cena ostateczna

Zebranie wszystkich powyższych informacji pozwoli nam odpowiedzieć na pytanie, czy cena jaką mamy zapłacić jest adekwatna do oferowanej jakości. Często podejmując decyzje ulegamy emocjom. W grę wchodzi jednak spory majątek, czasem zobowiązanie kredytowe, które będzie nam towarzyszyć przez 20-30 lat. Dlatego warto na spokojnie przeanalizować wszystkie za i przeciw, a nie ulegać okazyjnym propozycjom.

8. Pytania, które powinny paść

Cennym źródłem wiedzy jest rozmowa z właścicielem mieszkania, ale także z sąsiadami i mieszkańcami okolicznych kamienic czy bloków. Warto zapytać na przykład:

a. Czy i kiedy były przeprowadzane remonty? Czego dotyczyły?

b. Czy okolica jest uznawana za bezpieczną?

c. Jaki jest sposób zarządzania nieruchomością wspólną?

Oczywiście opinia sąsiada to pierwszy krok w rozpoznaniu sytuacji naszej przyszłej inwestycji i okolic.

Przyda się wizyta w spółdzielni, lub u zarządcy nieruchomości. Czasem będzie potrzeba dotarcie do uchwał wspólnoty, które zawierają np. informacje o planowanych inwestycjach, czy modernizacjach. Nie od rzeczy dziś jest przeanalizowanie planów miejscowych gminy, w której kupujemy mieszkanie. Za chwilę może się bowiem okazać, że obok naszych okien będzie przebiegała ruchliwa trasa z setkami TIRów dziennie.

9. Dlaczego nie chcę fachowej pomocy?

Na koniec warto się zastanowić czy na pewno chcemy kupować mieszkanie samodzielne, czy może jednak skorzystamy z pomocy doświadczonego doradcy biura nieruchomości. Renomowany pośrednik wie na co zwrócić uwagę i jakich pułapek uniknąć. Jego doświadczenie ochroni naszą inwestycję.