Jak kupić działkę pod budowę domu – poradnik krok po kroku

Kupno pierwszego mieszkania dla osoby bez doświadczenia to spore wyzwanie. Poziom trudności rośnie wielokrotnie, gdy postanowimy kupić nie mieszkanie, czy gotowy dom, ale działkę pod zabudowę. Marzenia o stworzeniu własnego miejsca od podstaw mogą lec w gruzach w zderzeniu z rzeczywistością.

”Na kupca działki czycha znacznie więcej pułapek niż w wypadku mieszkania czy domu” uważa Tomasz Sankowski, właściciel Bonus Nieruchomości Olsztyn. Możemy kupić świetnie położoną działkę, która będzie nam się bardzo podobać, będziemy mieć pieniądze na jej zagospodarowanie, a w skrajnej sytuacji nigdy nie wybudujemy na niej swego domu.

Grunt to dokument

Pierwszym solidnym fundamentem udanej inwestycji jest zadbanie o dokumenty, m.in. takie jak Księga Wieczysta oraz wypis z rejestru gruntów. Już w momencie oglądania nieruchomości warto się upewnić, że sprzedający dysponuje dokumentem potwierdzającym wcześniejsze nabycie działki. To w jaki sposób sam kupił działkę i kiedy, doświadczonemu doradcy powie o charakterze nieruchomości bardzo wiele.

”Cała korespondencja właściciela działki z urzędami jest niezwykle cenna — twierdzi Tomek.” Promesa na media, czy uzyskana decyzja o warunkach zabudowy z wcześniejszym wnioskiem o jej wydanie pozwolą lepiej ocenić wartość nieruchomości. Warto zapoznać się także z negatywną decyzją o warunkach zabudowy. Sprzedający zwykle niechętnie ją pokazują, ale i tak można do niej dotrzeć w urzędzie. Sprawdzenie dlaczego właściwy urząd odmówił WZ-tki  zabezpieczy nas przez nabyciem nieruchomości, na której nigdy nic nie wybudujemy.

Osobną kwestią jest dostępność mediów. To, że sieć wodociągowa, kanalizacyjna, czy energetyczna biegnie w pobliżu wcale nie oznacza, że będziemy mogli się łatwo i tanio do niej podłączyć. Często operatorzy mają określoną wydolność systemów i nie dopuszczą do podłączenia się kolejnego użytkownika, co w rzeczywistości równa się konieczności ułożenia dziesiątków, albo setek metrów instalacji i czyni naszą inwestycję nieopłacalną.

”W moim przekonaniu działka uzbrojona w media to taka, na której terenie znajdują się przyłączą ” twierdzi Tomasz Sankowski. Każda inna sytuacja wymaga wnikliwej analizy. Nie oznacza to, że nie warto kupować działek bez dostępu np. do sieci kanalizacyjnej. Nowoczesne technologie pozwalają zapewnić wysoki komfort gospodarki ściekowej. Warto to jednak wiedzieć wcześniej i uwzględnić w swojej kalkulacji inwestycyjnej.

W kwestii dokumentacji trzeba także sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jakie są jego zapisy w odniesieniu do przyszłej działki i okolicy. A może jest tylko studium zagospodarowania, które na pewnym poziomie ogólności pokazuje co może, a co nie może się wydarzyć na naszej nieruchomości i obok.

”Ostatnia kategorią  jest działka rolna bez studium i bez planu” mówi pośrednik z Bonus Olsztyn. Taką nieruchomość także da się zagospodarować. Są to zazwyczaj niezwykle atrakcyjne działki. Ale także wymagające największego wysiłku ze strony nabywcy i obciążone największym ryzykiem.

Na co zwrócić uwagę?

Choć generalnie doradcy namawiają do wybierania działek, które nam się po prostu podobają, to jednak sugerują, by sprawdzić, czy na preferowanej nieruchomości można fizycznie postawić wymarzony dom. Często widząc ogłoszenie o działce mającej 2 tysiące metrów powierzchni jesteśmy przekonani, że to bardzo duży teren. W rzeczywistości jednak okazuje się, że sensownie można zagospodarować zaledwie pewien fragment nieruchomości. Co w połączeniu np. z lokalnymi uwarunkowaniami planistycznymi — spadziste dachy etc. może utrudnić zabudowanie działki w sposób przez nas wybrany.

Osobną kwestią są warunki geologiczne. To, że obok stoją domy wcale nie musi oznaczać, że i nam uda się podobny wybudować.

”Generalnie w moim regionie — Olsztyn i okolice warunki geotechniczne są stosunkowo trudne i wiele działeł kryje jakąś niespodziankę” twierdzi Tomasz Sankowski. — Dlatego z reguły sugeruję klientom zlecenie odpowiednich badań. Za cenę około 1000 złotych możemy uniknąć setek tysięcy niespodziewanych kosztów, gdy już będziemy chcieli zacząć naszą inwestycję.

Ile to kosztuje?

O atrakcyjności nieruchomości decyduje nie tylko jej położenie, czy warunki techniczne, ale także cena. Warto przed podjęciem decyzji upewnić się czy robimy dobry interes. Z reguły doświadczony pośrednik obrotu nieruchomościami zna aktualne ceny na danym terenie. Dla działek o znacznej wartości przygotowuje się operat szacunkowy, który w profesjonalny sposób przybliża realną wartość działki.