Jak nie stracić na wynajmie
Jednym z lepszych pomysłów na stałe źródło dochodu jest wynajmowanie posiadanych nieruchomości — mieszkań lub domów. Zwłaszcza wynajem długoterminowy to przeważnie mało angażujący regularny zastrzyk gotówki. Najemcy bywają jednak różni. Co zrobić, żeby uniknąć kłopotów z niesolidnym płatnikiem?
Dobry najemca to skarb — płaci w terminie, dba o nasze mieszkanie, jak o własne i kiedy potrzebujemy bez problemów opuszcza naszą nieruchomość. Skarby znaleźć jednak trudno, a z reguły wypadku najmu musimy liczyć się z trzema rodzajami ryzyka.
Po pierwsze nasz klient może przestać płacić. Po drugie może nie chcieć opuścić wynajętego mu mieszkania. Po trzecie wreszcie może nam zniszczyć celowo lub nie wyposażenie, albo wręcz cały lokal.
Najlepiej zapobiegać takim zdarzeniom dobrze wybierając najemcę. Nie ma nic złego w „prześwietleniu” naszego biznesowego partnera. Partnera, bo stajemy się stronami umowy. I tak jak zbieramy opinie o warsztacie, do którego oddajemy auto, czy stolarzu, który robi nam meble, tak powinniśmy zapytać o opinię np. właścicieli poprzedniego najmowanego przez naszego klienta lokalu. Z reguły ci, którzy zachowywali się w porządku wobec poprzednich, będą w porządku także dla nas.
Całkowitą normą na Zachodzie jest oczekiwanie, aby potencjalny najemca okazał nam dokumenty potwierdzające jego wypłacalność. U nas prośba np. o zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości wynagrodzenia często traktowane jest jako naruszenie prywatności, ale z drugiej strony obniża ryzyko jakie ponosimy.
Powoli na rynku pojawiają się usługi sprawdzania i potwierdzania wiarygodności potencjalnego najemcy. Warto je rozważyć, gdy wynajmujemy drogi dom, lub apartament, albo gdy mamy zwyczajnie pewne obawy co do zachowania najemcy.
Opinia to jednak nie wszystko. Całkowicie normalne jest oczekiwanie wpłacenia kaucji za wynajęte mieszkanie. Wysokość opłaty jest regulowana przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Kaucja zgodnie z prawem jest dodatkowym elementem umowy najmu i najprościej mówiąc dopóki jej nie otrzymamy nie powinniśmy wydawać kluczy do mieszkania czy domu. W zależności od rodzaju najmu (ustawa rozróżnia zwykły, okazjonalny i instytucjonalny) kwota może sięgać zgodnie z prawem nawet 12-krotności miesięcznego czynszu. Oczywiście żądanie maksymalnej kwoty ograniczy liczbę potencjalnych klientów, ale z drugiej strony znacznie obniży ryzyko najmu. Warto rozważyć jej wysokość. Zwłaszcza, że w grę wchodzi nasz majątek, często o wartości setek tysięcy złotych.
Kaucja powinna zabezpieczać nie tylko ewentualne zniszczenia w mieszkaniu, czy domu, ale także kwestię wnoszonych opłat, czy wręcz samego czynszu.
Kolejnym zabezpieczeniem, choć rzadko stosowanym, jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do zapłaty zaległych należności. Dokument jest poświadczony notarialnie i ma tę zaletę, że w razie problemów zamiast skazywać się na długotrwałe batalie sądowe można bardzo szybko uzyskać klauzulę wykonalności i przekazać sprawę w ręce komornika.
Nierzetelny najemca to nie tylko kwestia niezapłaconych rachunków, czy czynszu, ale w skrajnej sytuacji odmowa opuszczenia wynajmowanego lokalu. Nasza sytuacja zależy od formy prawnej jaką wybraliśmy zawierając umowę z lokatorem. W wypadku najmu „zwykłego” prawa lokatora są bardzo chronione, a rozwiązanie umowy, nawet w wypadku niepłacenia” bardzo trudne. Dlatego w praktyce chętniej wynajmuje się na zasadach wynajmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Pierwszy dotyczy sytuacji, w której właściciel nieruchomości nie prowadzi działalności z zakresu wynajmu nieruchomości, drugi to właśnie obszar działań przedsiębiorców.
W przypadku najmu okazjalnego najemca jest zobowiązany do podpisania dodatkowych dokumentów. Jednym z nich jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do opuszczenia lokalu, które winno być zawarte przed notariuszem.
W ten właśnie sposób Wynajmujący ma możliwość łatwiejszego wypowiedzenia umowy Najemcy, który nie płaci za najem zgodnie z zawartą umową.
